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从二手房领跌到租金收益缩水 青岛楼市出现了更让人担心的苗头

发布时间:2020-08-01 19:45   来源:网络整理    
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从二手房领跌到租金收益缩水 青岛楼市出现了更让人担心的苗头

今天下午,在北城群里聊房子,突然一个朋友对于租房市场感慨说:

在城阳有套小户型,往年都租3.2万到3.6万, 汕头旅游网,今年几个同户型,才租2.1万!

原因有很多,但是值得我们深思的是结果。当许多人还在做着买房赚大钱的美梦时,却没有发现二手房市场的低迷,更没有注意到这新房出租收益率,已经比房价率先跌入了警戒线。

NO. 1|壹

如果大家和我一样关注冰山指数的走势,就会发现在2018年冲高之后,缺乏稳定新增刚需支撑的青岛楼市,经常会领跌全国主要城市。今年,二手房市场依旧不佳。虽然成交量还不错,但是二手房市场出现的三大趋势,预示着2020年不断下行的走势:

1、不论是老破小还是老破大,成交周期都越来越长;

2、二手房经纪人越来越强势,预估价给的越来越低;

3、主城区核心地段的大户型优质房源越来越多,而且时常出现急跌的房源;

当二手房市场长时间在这种低迷状态下盘整时,一个有房族最不想看到的传导结果出现了:房子越来越难出租,而且租房价格不断走低。

我们通过同一个统计机构的数据对比一下:

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租房收益环比下跌,一二线城市的趋势是一样的。作为一个旅游城市,2019年,我们在暑期跌幅远低于一些高温一线城市,这是一种合理的现象。

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但是,我们看2020年的对比。青岛的月租金平均值不但比一年前跌了1.6元/平方米/月,被成都超越,而且在坐拥气候的优势情况下,租金跌幅环比竟然领先主要城市。

这比房价下跌还值得我们忧虑!

NO. 2|贰

青岛租房市场呈现这种局面,老王估计主要有三个原因:

在租赁房源大幅上升的情况下,作为租房主力的大学毕业生留青的数量相对减少。说起大学生不爱留青岛,很多人都认为是因为工资低。说句实在话,青岛薪酬水平相对较低这也不是一天两天了,但是往年还是会有大量毕业生留下来。我认为,最主要的原因可能是适合毕业生的低收入的工作都相对少!

今年年初,一些名企裁员的消息就闹得沸沸扬扬。如果说经验丰富的老员工都要裁掉,那么怎么会大量招收毫无经验的新人?

其次,青岛的人才政策不具备优势。老王曾经多次预警,长三角的老龄化日益严重,短时间内必然会出台吸引人才的政策。杭州苏州无锡温州南京这些城市没让我们等太久。薪酬和机会就不说了,单单新房限价,摇中一套新房就相当于中50万彩票一项,就分分钟秒杀城阳已经被废止的零首付政策。年轻人没有买房的价差红利,那么你把基础保障做好了也行,但是青岛10万套产权人才公寓……

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第二,新房大量交付,许多前几年买房的年轻人都不需要再租房子了。城阳这些地方,小企业、韩籍外商量比往年少一些,没有新增量的补充。

第三,就是今年旅游行业相对疲软,没有对租房刚需市场形成积压。

后两个原因不足虑,但是第一个问题我们必须正视。因为现在的租房客,就是许多工薪炒房客幻想的接盘侠。

NO. 3|叁

其实租房市场的这个数据,并没有显示出远郊楼盘“资产黑洞”的属性,因为很多房子低价都没人租。我们来看一套创智新区的房子。虽然创智新区有很多宏伟的蓝图,新房房价也一直居高不下,但是我们来看一下租房价格:

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创智新区141平方米的封闭次新房小区,在我锁定"整租"条件的情况下,月租金只要500元!这是保证真房源的贝壳搜索得来的结果。这套房子,如果卖的话,120万应该不止。我们按照120万来计算,这租金年回报率是多少呢?

还记得西海岸那个万人摇的凭海临风吗?位置不算太差吧,看看:

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而且,我们看贝壳上的标注,超过70%的人都接受议价。为什么?因为如果没人租的话,除了房贷,物业费也要自己扛着。要知道现在很多位于荒山野岭的楼盘,物业费都超过2块了。

了解了这租房收益的底,你再看看辅城区的房价走势。

这真是闭着眼买房子也能赚钱的时代吗?

最后,再给点老生常谈的攻略建议:

1、不要再轻信一些新区的宏伟蓝图了,只有房子没有产业的新区,炒房是没有未来的;

2、非封闭小区、不靠地铁、户型不佳的二手房,不要有任何想法了,赶紧出手,现在也许还能勉强租出去,未来等地铁网更完善了,你就要做好空房的准备了;

3、投资买房也要看品质,不要觉得我不去住就哪便宜买哪。一下雨就需要抗洪、物业除了收钱啥都不干的小区,怕麻烦的年轻人怎么会租呢?

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